조세특례제한법 제138조
직접 근거조문입니다. 과다차입한 내국법인 중 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 주택 외 부동산을 임대하며 보증금 등을 받으면 대통령령 계산금액을 익금에 가산하도록 정합니다.
Corporate Tax / Lease Deposit / Korea
임대보증금 간주익금
과다차입한 부동산임대법인이 주택 외 부동산을 임대하면서 받은 보증금에 대해 일정 금액을 익금에 가산하는 규정을, 공식 조문 중심으로 한 화면에 정리했습니다.
Checked on 2026.03.23
직접 근거
조세특례제한법 제138조
세부 계산
조세특례제한법 시행령 제132조
익금 연결
법인세법 제15조 제1항
현재 이자율
연 3.1%
실무에서는 흔히 “법인세법상 임대보증금 간주익금”이라고 부르지만, 직접 규정은 조세특례제한법 체계에 있습니다.
차입금이 자기자본 적수의 2배 초과
주택 제외
음수면 0
매월말 잔액 기준 적수 계산 가능
01
Where It Actually Lives
먼저, 어느 조문에서 시작되는가
조세특례제한법 시행령 제132조
기준 초과 차입금 판단, 주업 판정, 주택 범위, 적수 계산, 음수 처리, 익금 산식까지 세부 구조를 제공합니다. 핵심 실무는 이 시행령에서 거의 결정됩니다.
법인세법 제15조 제1항 및 시행규칙 제6조
산출금액이 최종적으로 익금으로 들어가는 근거는 법인세법 제15조 제1항이고, 정기예금이자율은 현행 규칙상 연 3.1%로 확인됩니다.
02
Applicability Test
이 여섯 문장에 모두 “예”여야 시작됩니다
-
1
내국법인인가
비영리내국법인은 조세특례제한법 제138조 제1항에서 제외됩니다.
-
2
부동산임대업이 주업인가
시행령 제132조 제3항상 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상이어야 합니다.
-
3
차입금이 자기자본 적수의 2배를 넘는가
시행령 제132조 제1항은 “대통령령으로 정하는 기준”을 자기자본의 2배 상당액으로 정합니다.
-
4
임대한 자산이 주택 외 부동산 또는 그 권리인가
주택과 일정 범위 부속토지는 시행령 제132조 제4항에 따라 제외됩니다.
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5
보증금·전세금 또는 이에 준하는 금액을 받았는가
보증금 수취가 전제가 되어야 간주익금 산식이 작동합니다.
-
6
계산 결과가 0보다 큰가
시행령 제132조 제5항은 음수면 없는 것으로 보도록 정합니다.
03
Imputed Rent
간주임대료 산식
법문상 조세특례제한법 시행령 제132조 제5항의 익금 가산액 산식
익금 가산액 = (보증금등 적수 - 임대용부동산 건설비상당액 적수) × 1 / 365 × 정기예금이자율 - 임대사업 금융수익 합계
왜 이렇게 계산하나
보증금등 적수는 임차인 자금이 임대사업에 묶여 있는 규모를 일수까지 반영하고, 건설비상당액 적수는 임대인 자신의 투자분까지 보증금 운용가치로 보지 않기 위해 차감합니다. 여기에 정기예금이자율을 일할 계산해 보증금의 통상적 운용가치를 잡고, 임대사업 회계에서 이미 실현된 금융수익은 중복 산입을 줄이기 위해 다시 빼는 구조입니다.
참고: 조세특례제한법 시행령 제132조 제5항, 국세청 간주임대료 계산 예시, 법인세법 시행규칙 별지 제18호서식 작성요령
- 적수
- 금액에 일수를 곱해 누적한 값입니다. 시행령은 적수 계산을 매월말 현재의 잔액 × 경과일수 방식으로 계산할 수 있도록 둡니다.
- 경과일수
- 시행령은 초일·말일 표현을 직접 두지 않고 적수와 경과일수만 규정합니다. 다만 국세청 간주임대료 예시는 1.1.~5.28.(149일), 5.29.~7.24.(57일)처럼 구간 첫날을 포함해 제시하므로, 실무상 잔액이 발생한 날부터 다음 변동일 전날까지를 반영하는 방식으로 설명하는 편이 자연스럽습니다.
- 금융수익 차감
- 시행령은 수입이자, 할인료, 배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익 합계액을 차감항목으로 열거합니다. 다만 법인세법 시행규칙 별지 제18호서식 작성요령은 유가증권처분익을 “매각익에서 매각손을 차감한 금액”으로 적도록 안내하므로, 실무상 순액 개념으로 읽는 근거가 있습니다.
- 현재 기본 이자율
- 법인세법 시행규칙 제6조 기준 연 3.1%를 기본값으로 반영했습니다.
Quick Estimate
예상 익금 가산액
0원계산 결과가 음수면 없는 것으로 처리됩니다.
04
Practice Notes
실무에서 자주 놓치는 포인트
“법인세법상”이라는 표현은 결과 기준으로는 맞지만, 직접 적용 여부를 읽을 때는 조세특례제한법과 시행령을 먼저 봐야 흐름이 정확합니다.
차입금과 자기자본 모두 적수 계산을 전제로 하므로, 연중 증자·감자·합병이 있었다면 단순 기말 수치만으로 판단하면 어긋날 수 있습니다.
주택은 원칙적으로 제외됩니다. 다만 부속토지 범위는 시행령 제132조 제4항이 정한 면적 기준을 함께 확인해야 합니다.
이 페이지는 법령 구조를 빠르게 읽기 위한 브리프입니다. 신고서 작성이나 건설비상당액 세부 산정은 실제 자료와 함께 추가 검토가 필요합니다.
05
Official Sources